某竹制品有限公司诉某第二搪瓷厂、某业集团公司房屋租赁纠纷案
辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2004]沈民(2)房初字第241号
原告：沈阳市沈德竹制品有限公司。住所地：沈阳市大东区沈铁路180号。
法定代表人：徐福礼，该公司经理。
委托代理人：王忠义，辽宁开宇律师事务所律师。
被告：沈阳第二搪瓷厂。住所地：沈阳市大东区观泉路78号。
法定代表人：车军，该厂经理。
委托代理人：张良，辽宁联胜律师事务所律师。
被告：沈阳亚东实业集团公司。住所地：沈阳市大东区津桥路50号。
法定代表人：张福奇，该公司经理。
委托代理人：刘冠佐，男，1971年10月8日出生，汉族，该单位法律顾问。住址：沈阳市大东区东边城街9号。
原告沈阳市沈德竹制品有限公司(以下简称竹制品公司)诉被告沈阳第二搪瓷厂(以下简称搪瓷厂)、被告沈阳亚东实业集团公司(以下简称亚东公司)房屋租赁纠纷一案，本院于2004年10月22日受理后，依法由本院审判员王志福担任审判长并主审，与审判员吕丽，代理审判员才玉莹共同组成合议庭，于2005年1月19日开庭公开审理了本案，原告竹制品公司委托代理人王忠义，被告搪瓷厂委托代理人张良，被告亚东公司委托代理人刘冠佐到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，1996年11月26日原告与被告搪瓷厂签订了一份《厂房有偿转让协议》。双方约定：被告搪瓷厂将座落于大东区沈铁路180 号一处废旧厂房252平方米外加厂房同长、宽4米计108平方米的土地转让给原告有偿使用，使用年限为30年，从双方签订协议之日起至2027年1月1日止，转让费用为人民币5万元，原告根据生产经营情况投入资金维修，维修费用由原告承担;使用期满后，享有继续转让优先权，厂房在30年内水、电、供暖费等一切费用由原告承担，期满后若被告收回，原告无条件将厂房交还，被告搪瓷厂在转让期间不得以变更法人等任何理由中止上述转让和干涉原告经营，否则违反赔偿原告两倍的投资损失，如遇国家占地、动迁等情况，被告应对原告的损失给予相应补偿。协议签订后，原告投入274，634.50元对废厂房进行扩建成为 504平方米二层经营门面房。年平均利润85，522元。2001年3月被告亚东公司与大东区建委签订《关于土地使用权转让协议》，将沈铁路180号土地连同的原告使用的门面房及土地以400万元转让给区建委，2002年4月门该门面房被城建局拆除。原告认为《厂房有偿转让协议》有效，被告违约应承担赔偿责任。亚东公司转让搪瓷厂厂房使用权取得补偿金应承担连带赔偿责任。请求判令搪瓷厂支付违约金545，269元，赔原告另租房损失145，731元，判决关于土地使用权转让的协议部分无效。由二被告承担连带赔偿责任。
被告搪瓷厂辩称：被告没有与原告签订过任何协议，原告主体不适格，应驳回原告起诉。(搪瓷厂虽提供了答辩状，但庭审中只提出了原告主体问题，对实体问题未进行抗辩)。
被告亚东公司辩称：亚东公司不应成为本案被告，与本案搪瓷厂是两个独立的法人单位，不应承担合同义务。2002年4月因政府规划原告租赁的场地需变更为绿地、所以被告拆除。
经审理查明：1996年11月26日，沈阳市沈德竹胶全板经销处与被告搪瓷厂签订《厂房有偿转让协议》一份，协议主要约定：沈阳市大东区沈铁路180号废厂房长21米、宽11米，耳房长6米宽3米合计252平方米。另外在废厂房后面，沿废厂房墙根划出与厂房同长、宽度为4米的地方供原告使用，转让废厂房年限，自双方协议之日起至2027年1月1日止，使用年限为30年。转让费金额为人民币5万元。付款方式，签约时付1万元，其余4万元在 96年12月20日前付清。乙方(沈阳沈德竹胶合权经销处)根据生产经营情况投入资金维修，维修费由乙方全部承担，期满后乙方享有优先转让权。水、电、供暖由乙方负担。该协议还约定了罚则条款，即：甲方(搪瓷厂)必须忠实履行协议，在转让期间不得以变更法人等任何理由中止上述转让和干涉乙方经营，否则违约赔偿乙方两倍投资额的损失。如遇国家占地、动迁等情况，甲方应对乙方给予相应的补偿。乙方也必须忠履行协议，按协议如期支付转让费，否则甲方有权收回。
协议签订后，被告搪瓷厂于96年11月12日先后收取了沈阳诚信德竹制品有限公司5万元租金，被告交付了房屋。
又查明：竹制品公司系股份公司，前身由沈阳市沈德竹胶合板经销处，注销后成立沈阳诚信德竹制品有限公司，该公司注销后又成立了沈阳市沈德竹制品有限公司。
另查明，2001年3月28日沈阳市大东区城市建筑委员会与亚东公司搪瓷厂签订《关于土地使用权转让的协议》一份，协议约定搪瓷厂二分厂全部面积(含争议房地块)转让给沈阳市大东区城市建设委员会，价款为400万元。2001年5月16日，沈阳市大东区城市建设委员会与中国人民解放军辽宁陆军预备役高射炮兵第一师第三团签订《关于土地转让权使用协议》一份，协议内容为无偿转让。
再查明，原告为建房实际投资17，5000元，该房由被告沈阳第二搪瓷厂配件维修中心承建。
上述事实，有《厂房有偿转让协议》、工商档案材料、《关于土地使用权转让的协议》、《关于土地转让权使用协议》等证据，经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，合法的租赁关系受法律保护。原告与第一被告搪瓷厂签订《厂房转让协议》系双方真实意思表示，该协议并不违反有关法律规定，应视为有效协议，双方在协议履行过程中，虽然搪瓷厂与大东区建委在形式上签订了土地转让协议，但实质上是政府有关部门征地行为，政府有关部门征地后又无偿转让给解放军预备役三团用于公益和国家安全事业，这种行为并非以搪瓷厂意志为转移的不能证明被告搪瓷厂违反协议，由于政府行为导致搪瓷厂与原告协议不能继续履行。对政府行为导致协议不能继续履行，是双方所预见到的，即约定“如遇国家占地、动迁等情况甲方对乙方的损失给予相应的补偿”。补偿量多少给双方未做具体约定，应按以公平原则处分为宜。原告在争议场地内修建了房屋(无产籍)投入175，000元系实际损失。因被拆迁应予补偿，租金50，000元适当返还。关于被告提出原告主体问题，经审查，该企业为股份制企业，虽然发生了变化，但是主体适格，被告主张不能成立。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第4条之规定，判决如下：[page]
一、第一被告沈阳第二搪瓷厂补偿原告沈阳市沈德竹制品有限公司人民币175，000元。于本判决生效后30日内一次性付清，第二被告沈阳亚东实业集团公司对此承担连带责任。
二、第一被告第二搪瓷厂返还原告房屋租赁费30，000元。于本判决生效后30日内一次性付清，第二被告沈阳亚东实业集团公司对此承担连带责任。
三、驳回原、被告双方其它诉讼请求。
案件受理费20，700元，由原告沈阳市沈德竹制品有限公司承担5，000元，由被告沈阳第二搪瓷厂承担15，700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 王 志 福
审 判 员 吕 丽
代理审判员 才 玉 莹
二OO五年二月二十一日
书 记 员 韩 鹏